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Expresión de búsqueda: COMAS, ADRIAN CARLOS - RDN
Total de documentos encontrados: 4
1
Comas, Adrián Carlos
Texto completo del artículo
"Vamos aclarando el panorama..." : o ¿tributan sellos todas las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles sitos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 110 889, julio-septiembre 2007p. 37-48
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Comas, Adrián Carlos
Texto completo del artículo
A confesión de parte, relevo de prueba o "Escribano, ¿y ahora qué hago con la sociedad extranjera?"
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 111 892, abril-junio 2008p. 81-94
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Comas, Adrián Carlos
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¿Deberían tributar impuesto de sellos las transferencias de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad, en las escisiones y fusiones? O... La pelota quedó picando en el área chica : (el delantero mejor posicionado podrá ahora intentar el remate al arco)
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 111 894, octubre-diciembre 2008p. 81-101
4
Comas, Adrián Carlos
Texto completo del artículo
Aunque no lo veamos, el "escribano referencista" siempre está. O...¿podrían ser observables las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles a la parte fiduciaria "constructora del edificio" en algunos fideicomisos inmobiliarios?
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 112 895, enero-marzo 2009p. 57-74
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SUMARIO DE LAS PUBLICACIONES EN LA REVISTA DEL NOTARIADO:
1
Comas, Adrián Carlos
Resumen: Código Fiscal C.A.B.A. año 2008: No deberían tributar impuesto de SELLOS las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles sitos en esta ciudad, en los FIDEICOMISOS de administración o de garantía, por ser transferencias "no onerosas".
Texto completo del artículo
"Vamos aclarando el panorama..." : o ¿tributan sellos todas las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles sitos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 110 889, julio-septiembre 2007p. 37-48
“… Vamos aclarando el panorama…”
(canción de Ricardo Arjona)
o ¿tributan sellos todas las transferencias de
dominio fiduciario de inmuebles sitos en la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires?
Por Adrián Carlos Comas
En el Colegio de Escribanos de esta Ciudad, el 22 de noviembre de 2006
se desarrolló un taller (a mi entender extremadamente enriquecedor), organizado
por el Instituto de Derecho Tributario de este Colegio, referido al
fideicomiso, su tratamiento tributario desde la óptica notarial.
En dicho taller respondieron a las mismas preguntas representantes de
los organismos tributarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de la
provincia de Buenos Aires y de la Nación. Al escuchar la respuesta de cada
uno llamó poderosamente la atención que el representante de la Dirección de
Rentas de la Ciudad Autónoma respondía para cada caso el mismo principio:
“Si se transmite el dominio fiduciario sobre un inmueble sito en la Ciudad
de Buenos Aires entregándose la posesión, sea en cumplimiento de un fideicomiso
inmobiliario, de administración, de garantía, etc., por aplicación del
decreto reglamentario 2033/03 caba, lo grava en todos los casos el 2,5 % sobre
el mayor valor exteriorizado en escritura o la valuación fiscal.
En la apertura de dicho taller, la presidente del Instituto de Derecho Tributario,
escribana Nelly Alicia Taiana de Brandi, mencionó el “caso puntual” de
un fideicomiso de administración con transferencia de dominio fiduciario de
inmueble sito en esta Ciudad, que se había formalizado en escritura pública y presentado en consulta sobre la aplicación del Impuesto de Sellos, ante la
Dirección de Rentas de la Ciudad Autónoma.
Y el presente artículo se refiere concretamente a dicha escritura pública,
su consulta y lo recientemente dictaminado por el organismo fiscal local: en
efecto, se había presentado en consulta y, ante el pedido inmediato de la Dirección
de Rentas en el sentido de que se acreditara que la primera copia de dicha
escritura se había presentado a inscribir al Registro de la Propiedad Inmueble,
se aprovechó para agregar nuevas argumentaciones jurídicas que surgieron en
el mencionado taller, por lo que a los efectos ilustrativos se mencionan más
adelante partes pertinentes de los referidos escritos.
El resumen de dicha escritura, redacción y argumentación es que, conforme
a la normativa del Código Civil sobre actos onerosos y gratuitos, la
normativa impositiva que surge de la Constitución de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, la Ley de Coparticipación Federal de Impuestos y el art. 335 del
Código Fiscal de la Ciudad Autónoma, se ubica a la transferencia de dominio
fiduciario sobre inmueble sito en esta Ciudad como acto sin contraprestación
y, por lo tanto, dentro de la categoría tributaria de “gratuito” (aunque jurídicamente
sería neutro). Asimismo, por estar dentro de la categoría de “gratuito”
y cumplir expresamente con los requisitos establecidos en el referido art. 335
del Código Fiscal, la Dirección de Rentas de la Ciudad Autónoma dictó, con
fecha 10 de abril de 2007, la providencia 1269-DGR-D-07, concluyendo que
“el acto notarial consultado no constituye el hecho imponible que genere
la obligación de pagar el tributo en análisis, toda vez que resulta aplicable lo
normado en el art. 335 del Código Fiscal, t. o. 2006”.
Siguiendo el mismo derrotero, la futura devolución del inmueble por parte
del fiduciario al fiduciante al finalizar el plazo del fideicomiso y la escritura
pública de transferencia de dominio pertinente debería citar el mismo art. 335
y establecer que la transferencia es un acto gratuito; y también en otros tipos
de fideicomiso, como en el de garantía, mencionando la inexistencia de contraprestación,
el mismo artículo y las características de gratuito deberían llevar
a la Dirección de Rentas de la Ciudad a la misma conclusión en el sentido de
que dichos actos notariales “no constituyen el hecho imponible que genere la
obligación de pagar el tributo referido”.
Para quienes prefieran un mayor desarrollo de los argumentos esgrimidos
en este expediente administrativo, transcribo partes pertinentes de los escritos
presentados, a saber: ...
2
Comas, Adrián Carlos
Resumen: Problemática actual de las SOCIEDADES EXTRANJERAS para la venta de inmuebles o para su nacionalización (traslado de la casa matriz a la República Argentina).
Texto completo del artículo
A confesión de parte, relevo de prueba o "Escribano, ¿y ahora qué hago con la sociedad extranjera?"
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 111 892, abril-junio 2008p. 81-94
A confesión de parte1, relevo de prueba2
o “Escribano, ¿y ahora que hago con
la sociedad extranjera?”3
Problemática notarial actual de las sociedades extranjeras
Adrián C. Comas
(1) ...de ser irregular.
(2) ...para los futuros terceros accionantes.
(3) Este trabajo consiste principalmente en consideraciones prácticas, sugerencias y especialmente advertencias,
para los notarios no especializados en temas societarios en general, o en sociedades extranjeras
en particular).
Cuando se acercan requirentes a nuestra notaría para hacernos consultas sobre la problemática
actual de las sociedades extranjeras se nos plantea una situación como esta:
“Escribano, le consulto sobre una sociedad extranjera que tiene a su nombre un
inmueble en la Argentina...”. En este trabajo, primero adelantaremos las conclusiones
y a continuación se desarrollan los ítems pertinentes:
CONCLUSIONES
1) Si lo que se quiere formalizar es la venta de un inmueble (y la operación es de un
valor inferior a $ 300.0004 y de la documentación surge que la sociedad extranjera no
inscripta había adquirido originalmente el inmueble como acto aislado y recién ahora
inscribe su sucursal (artículo 118 LS) y saca CUIT, igualmente el notario debería en
principio requerir que la sociedad realice el trámite de consulta previa a la AFIP (Res.
Gral. Afip 2139/06).
2) Si lo que se quiere realizar es mantener el inmueble dentro de la sociedad, pero formalizar
ahora el cambio del domicilio y sede de la sociedad desde su país de origen a
la República Argentina, adecuando sus estatutos a la ley 19.550, adoptando un tipo
social de nuestra legislación, e inscribiéndola en el Registro Público de Comercio de
esta ciudad a cargo de la IGJ, se debería formalizar cumpliendo primero con las formalidades
del tipo social conforme la legislación del país de origen (asamblea de accionistas en la casa matriz resolviendo la reforma por transferencia del domicilio social
desde dicho país a la Argentina), y remitiendo luego dicha documentación legalizada a
nuestro país para aquí formalizar la documentación complementarla conforme a nuestra
legislación, y proceder a la tramitación de la inscripción registral pertinente.
Lo que no se debe hacer es copiar en forma textual las declaraciones de regularización
y reconocimientos que reglamentó minuciosamente la IGJ, porque implicaría declarar
y reconocer en forma expresa que la sociedad extranjera era efectivamente una sociedad
irregular, y dicha mención dejaría abierta la posibilidad de una eventual responsabilidad
solidaria de los socios y los administradores de la sociedad, frente a cualquier
futuro reclamo de terceros accionantes.
DESARROLLO DE LOS ITEMS ...
3
Comas, Adrián Carlos
Resumen: Código Fiscal C.A.B.A. año 2008: No deberían tributar impuesto de SELLOS las transferencias de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad, en las ESCISIONES y FUSIONES societarias, por ser transferencias "no onerosas".-
Texto completo del artículo
¿Deberían tributar impuesto de sellos las transferencias de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad, en las escisiones y fusiones? O... La pelota quedó picando en el área chica : (el delantero mejor posicionado podrá ahora intentar el remate al arco)
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 111 894, octubre-diciembre 2008p. 81-101
¿Deberían tributar impuesto de sellos las transferencias
de dominio de inmuebles sitos en esta ciudad,
en las escisiones y fusiones? O...
La pelota quedó picando en el área chica.
(El delantero mejor posicionado podrá ahora
intentar el remate al arco)
Adrián C. Comas
Sumario:
Introducción I. Primer caso: Escisión Social II. Segundo caso: Fusión por
absorción III. Consideraciones finales IV. Definición pendiente del Organismo
Fiscal Local.
INTRODUCCIÓN
El tema se presenta cuando un contador se acerca a nuestra notaría para pedir asesoramiento
y presupuesto para una reorganización societaria con desgravación impositiva,
que incluye la transferencia de dominio de inmuebles sitos en Provincia de Buenos
Aires y en la Ciudad de Buenos Aires, ante lo cual le comentamos que si se cumple con
todos los requerimientos normativos nacionales (Ley de Sociedades Comerciales y Ley
de Impuesto a las Ganancias) y locales (impuesto de sellos provincial y de esta
Ciudad), sigue estando exenta de pago de impuesto a las ganancias, y de impuesto de
sellos en Provincia de Buenos Aires, pero que desde hace unos años, la transferencia
de dominio de inmuebles sitos en CABA, tiene que tributar por impuesto de sellos el
2,5% sobre el valor de balance del inmueble o sobre la valuación fiscal, el que sea
mayor.
Al respecto, les adelanto mi opinión de que dichas transferencias de dominio no deberían
tributar impuesto de sellos, en la medida que se cumpla con lo dispuesto en el
artículo 339 del Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, texto ordenado,
año 2008, decreto 651/08, por ser un acto que se realiza entre dos partes, a título
gratuito (ya que no es oneroso por no haber contraprestación), en la medida en que:
a) dicha gratuidad resulte de cláusulas expresas en la escritura pública de transferencia
de dominio, y b) que, por ser un acto entre comerciantes (las dos sociedades
comerciales), dichas cláusulas tienen que dar expresa razón de la gratuidad.
Con dicha opinión realicé oportunamente la consulta por escrito a la Dirección de
Rentas de CABA, hoy Administración Gubernamental de Ingresos Públicos, AGIP, pero
me fue informado que solamente se expedirían sobre una transferencia de dominio de
inmueble con motivo de una reorganización social ya formalizada en escritura pública
y acreditando que estuviera ya en trámite de inscripción registral ante el Registro de
la Propiedad Inmueble, motivo por el cual, al no poder cumplir con dicho requerimiento
previo para conseguir un informe técnico de la Dirección de Asesoría Técnica de
dicho organismo, realizo ahora en nuestra REVISTA DEL NOTARIADO las presentes consideraciones
a fin de compartirlas con mis colegas notarios.
I. PRIMER CASO: ESCISIÓN SOCIAL ...
4
Comas, Adrián Carlos
Resumen: Muchos de los estudios de títulos de unidades funcionales provenientes de fideicomisos de construcción, podrían detectar "títulos observables" notarialmente, por no haber sido cumplida la contraprestación expresa pactada a favor del fiduciante transmitente del inmueble, o por no quedar en claro que había alguna contraprestación, suponiéndose por lo tanto como transmisión "gratuita".-
Texto completo del artículo
Aunque no lo veamos, el "escribano referencista" siempre está. O...¿podrían ser observables las transferencias de dominio fiduciario de inmuebles a la parte fiduciaria "constructora del edificio" en algunos fideicomisos inmobiliarios?
En Revista del Notariado. Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; año 112 895, enero-marzo 2009p. 57-74
Aunque no lo veamos, el “escribano referencista”
siempre está. O... ¿podrían ser observables las
transferencias de dominio fiduciario de inmuebles
a la parte fiduciaria “constructora del edificio” en
algunos fideicomisos inmobiliarios?
Adrián C. Comas
COLOFÓN
Si un escribano referencista1 verifica en el estudio de títulos que realiza, que una persona
física transfirió el dominio fiduciario de un inmueble a otra persona física (o sociedad)
fiduciaria constructora del edificio afectado luego a propiedad horizontal, más allá
de que la escritura pública de transferencia fiduciaria diga que se realiza “en fiducia o
confianza”, sin mencionar valor o precio alguno2, debería el escribano referencista3
indagar, solicitar y referenciar en el contrato original de creación del fideicomiso si
dicha transferencia fiduciaria fue realizada en forma “onerosa”, por la obligación asumida
por la persona o sociedad fiduciaria de transferirle posteriormente a dicho fiduciante-
beneficiario, una vez otorgado el Reglamento de Copropiedad, el dominio pleno
de unidades construidas, o en su defecto por la obligación de entregarle posteriormente
el valor en efectivo equivalente, en cuyo caso deberá verificarse si se cumplió efectivamente
con la contraprestación pactada4. Todo ello en virtud de lo dispuesto por el
artículo 3923 ó 3924 del Código Civil (por la acción de reinvindicación o el privilegio
del vendedor sobre la cosa vendida por el precio no cobrado), o la renuncia expresa a
dicha acción o privilegio, a fin de no considerar “observables” las transferencias de las
unidades a los restantes fiduciantes beneficiarios aportantes de efectivo, o las restantes
ventas de las unidades a terceros compradores.
Y si resultara del contrato de fideicomiso que no se pactó en forma clara contraprestación
alguna al fiduciante que transfirió el inmueble, y se considerara que la transferencia
fue por lo tanto “gratuita”, las futuras transferencias de unidades podrían ser
consideradas “observables” en virtud de lo dispuesto por el artículo 3955 del Código ...
(1) O directamente el futuro escribano autorizante de la compraventa a formalizarse.
(2) Y eventualmente también sin pago de ITI o sellos como se hizo en los primeros años en que la normativa
impositiva no estaba suficientemente clara.
(3) O directamente el futuro escribano autorizante.
(4) Transferencia de dominio de unidades o recibo de pago total formalizado también en escritura pública
por ser accesorio al principal.
... Civil (por la acción reinvindicatoria de los herederos universales del transmitente por
la transmisión gratuita del dominio fiduciario del inmueble a la persona o sociedad
constructora, argumentando que fue gratuita por que el transmitente no recibió efectivamente
contraprestación alguna, o porque simplemente no se puede “demostrar”
que la recibió).
La ley 24.441 de creación del fideicomiso no está por encima o fuera de las disposiciones
referidas del Código Civil, por lo que las transferencias de dominio fiduciario en
fideicomisos inmobiliarios de construcción, deberían tener en cuenta dicha normativa,
ya que tarde o temprano, los escribanos referencistas (o directamente los futuros
escribanos autorizantes de las posteriores compraventas) pueden llegar a compartir
esta conclusión, y aunque “ahora no lo veamos” (que es el momento en que creamos
el fideicomiso y formalizamos la transferencia del dominio fiduciario del inmueble al
patrimonio fideicomitido, del fiduciante al fiduciario, sin especificar claramente que es
onerosa, que existe una contraprestación pactada, y la forma de su posterior cumplimiento),
el escribano referencista “siempre está”, y tarde o temprano, vendrá a referenciar
dichas escrituras, y si por falta de claridad en la operativa observa los antecedentes,
puede llegar a complicar la “libre circulación” de los títulos y las operativas
comerciales futuras.
DESARROLLO DE LOS CONSIDERANDOS ...
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